Imóveis: vale a pena ter renda de aluguel?

Imóveis: vale a pena ter renda de aluguel?

Antes de tudo, gostaria de esclarecer que o mercado financeiro não é somente bolsa de valores. Ele também inclui títulos do Tesouro Direto, CDB´s, LCI´s, LCA´s, debêntures, derivativos, fundos de investimentos (todas as modalidades), etc.

Selecionei dois índices que servem de referência no mercado imobiliário (Fipezap Vendas e Fipezap Locação) e os comparei com o CDI (taxa de juros de referência no mercado financeiro) e com o IPCA (índice oficial de inflação no Brasil). Certamente houve imóveis que se valorizaram muito com a urbanização como a chegada de linhas do metrô na região, como também os que se desvalorizaram muito como os que tiveram presídios construídos ao seu redor. Estes imóveis considerados pontos fora da curva, não entraram nesta pesquisa.

Conforme o site (fipezap.zapimoveis.com.br) do índice Fipezap Vendas, verificamos a oscilação dos preços dos imóveis em 20 cidades brasileiras no mês de junho de 2018 (mês escolhido como período amostral). O mês encerrou com uma ligeira oscilação em - 0,07%, enquanto o IPCA  ficou em 0,35%. 

Contudo, se verificarmos um período mais longo, será que investir em imóveis com finalidade de aluguel, foi mais vantajoso do que aplicar os recursos no mercado financeiro? A conclusão foi que a melhor alternativa seria ter investido no mercado financeiro, pois em nenhum caso o índice Fipezap superou o CDI e nem o IPCA. Seguem gráficos comparativos coletados no próprio site do Fipezap que embasam esta conclusão.

Neste primeiro gráfico, foram comparados o índice Fipezap Vendas com o CDI no período de junho de 2012 a dezembro de 2018. O CDI teve um retorno de 87,42% enquanto o retorno do Fipezap Vendas foi de 29,14%.

Já neste segundo gráfico, comparamos o índice Fipezap Vendas e o IPCA também no período de junho de 2012 a dezembro de 2018, O IPCA teve uma alta de 46,45% enquanto o retorno do Fipezap foi de 29,14%.

Também fizemos um comparativo entre o índice Fipezap Locação e o IPCA durante o período de fevereiro de 2008 a janeiro de 2019. O retorno do índice foi de 103,49% enquanto o IPCA teve uma alta de 85,72%. Neste caso, houve uma valorização real (acima da inflação) de 17,77% em 10 anos, ou seja, 1,78% de rentabilidade real ao ano. Porém, se levar em consideração que existem várias alternativas no mercado financeiro que rentabilizam mais que 4,3% de juros reais ao ano de forma conservadora, o imóvel não foi um bom investimento.

Este último comprativo mostra o índice Fipezap Locação e o CDI durante o período de fevereiro de 2008 a janeiro de 2019. O retorno do índice foi de 103,49% enquanto o CDI teve uma rentabilidade de 193,75%.

O que verificamos é que o somatório dos índices Fipezap Vendas e Fipezap Locação foi de 46,52%, enquanto o CDI se valorizou 87,42% e a inflação teve alta de 46,45%, durante o período de junho de 2012 a dezembro de 2018. Então, podemos confirmar que, levando em consideração as rentabilidades dos índices Fipezap Vendas e Fipezap Locação, investir em imóveis com a finalidade de ter renda com aluguel não foi uma boa alternativa. Para corroborar estes resultados, cabe ressaltar que a tributação do aluguel imobiliário é de 27,5%, enquanto a tributação de produtos de investimentos no mercado financeiro começa em 22,5% e cai para 15% a partir de 720 dias de aplicação sobre o lucro da aplicação. No caso de aplicações diretas em bolsa de valores e/ou fundos de ações, a tributação é de 15% sobre o lucro em qualquer momento.