Dívida imobiliária de 30 anos ou mais? Saiba como quitar antes do prazo

Por Larissa Vitória - SpaceMoney

30 anos é tempo suficiente para um ser humano nascer, crescer, formar-se na escola, quem sabe fazer uma faculdade, casar-se e ter filhos. Às vezes até para se divorciar e casar novamente, ou então permanecer solteiro, ao gosto do freguês. Três décadas também significam sete presidentes diferentes no comando do Brasil e algumas entradas e saídas de crises econômicas.

Sabe o que mais leva 30 anos? A grande maioria dos financiamentos imobiliários oferecidos pelos bancos brasileiros. O meu financiamento, contratado em setembro do ano passado, tem essa duração. Com novas regras, inclusive, alguns podem chegar até a casa dos 40. Para quem, assim como eu, não deseja pagar parcelas por todos esses anos de sua vida, existem opções disponíveis que diminuem o tempo do total dos financiamentos e podem fazer com que o sonho da casa própria não se torne o pesadelo da dívida eterna.

Segundo o planejador financeiro Carlos Castro, com a devida organização, mesmo quem é de baixa renda e não ganha mais do que a média do salário brasileiro — R$ 2.234, de acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnadc), do IBGE — pode quitar o financiamento em metade ou menos do tempo total de contrato.

Conheça a amortização

Ao contrair um financiamento imobiliário, as pessoas comprometem-se a pagar ao banco a quantia que lhes foi emprestada, valor conhecido como saldo devedor. Esse pagamento é chamado de amortização e pode ser feito de duas maneiras: a tradicional, por meio de parcelas acordadas com a instituição financeira; e a antecipada, quando o cliente usa recursos extras para acelerar a quitação da dívida.

Na forma tradicional, dentro das prestações que devem ser pagas mensalmente pelo mutuário, uma parte do valor corresponde aos juros cobrados pela instituição financeira e outros encargos, como seguro de vida e de residência. O valor restante é o que efetivamente será utilizado para abater, ou amortizar, o saldo devedor do cliente.

Os juros, aliás, são calculados levando em conta a forma de correção, que define qual será o valor do reajuste financeiro da parcela e é escolhida pelo cliente no momento da contratação, e o total do saldo devedor. Por isso, além de concluir seu financiamento em menos tempo, quem antecipa valores diminui ainda a quantidade de juros pagos ao final do contrato.

Use seu FGTS

Para fazer as amortizações, os cinco maiores bancos brasileiros — Caixa Econômica, Banco do Brasil, Itaú Unibanco, Bradesco e Santander — oferecem aos clientes a possibilidade de uso de recursos próprios ou então do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), para mutuários que trabalham formalmente com registro em carteira. Carlos Castro afirma que a segunda possibilidade apresenta grandes vantagens aos consumidores.

“Sempre que possível utilize seu FGTS para abater a dívida. Nas regras da Caixa Econômica, por exemplo, isso pode ser feito a cada dois anos e é uma ótima oportunidade para reduzir o tempo e, consequentemente, os juros da dívida”.

Além de diminuir o tempo do financiamento imobiliário, o FGTS também pode ser usado para amortização com redução permanente no valor da prestação — neste caso, a redução é proporcional ao novo saldo devedor — ou abatimento de percentuais específicos na parcela, que podem chegar a até 80%, durante 12 meses.

O rendimento mensal do FGTS, calculado através da TR (taxa referencial, atualmente zerada) + 3% ao ano, não reflete a inflação e encontra-se em patamar inferior aos juros cobrados por grande partes dos financiamentos bancários.

Em uma pesquisa rápida nos sites dos bancos citados encontram-se taxas que variam de 6,5% a 7,99% ao ano + TR (Taxa Referencial). Isso sem levar em conta as outras tarifas que estão incluídas no Custo Efetivo Total (CET) dos financiamentos.

Por isso, o consumidor tem mais vantagens ao usufruir do FGTS em adiantamentos do que em deixá-lo guardado até uma eventual demissão.

Amortizar o valor da parcela ou o tempo da dívida?

Com o uso de recursos próprios também é possível realizar abatimento das parcelas mensais. Porém, Castro aponta que essa opção só deve ser escolhida em momentos de diminuição inesperada na renda.

“Em condições nas quais o valor do financiamento acabou pesando mais e tirando o fôlego para manter os gastos essenciais do dia a dia, é possível reduzir temporariamente o valor da parcela para priorizar despesas e encaixá-la na renda atual”, comenta. Mas, se esse não for o caso, o mais recomendado é optar pela diminuição do tempo de financiamento.

O planejador conta que quem financia um imóvel em 30 anos no Brasil costuma pagá-lo muito antes desse prazo. “Em média, fazendo esses abatimentos e principalmente com o fundo de garantia, o brasileiro quita a dívida entre 10 e 12 anos depois do início do contrato”.

Organize suas finanças e junte recursos para amortizar

Para quem trabalha informalmente ou, assim como eu, está sob regimes que não se enquadram na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), não há o FGTS para ajudar no pagamento da dívida. Nesses casos, Castro indica que um orçamento organizado é a chave para poupar recursos e realizar amortizações.

 É preciso levantar e listar todas as receitas anuais da casa — incluindo salário, 13º, férias e atividades extras que sejam recorrentes — e “mensalizar” o valor, ou seja, dividir pelo número de meses do ano.

“Depois, deve-se anotar todas as despesas e categorizá-las. Moradia, alimentação, transporte e saúde são essenciais e os gastos com lazer podem ser considerados sociais”, explica o planejador financeiro. Com o valor mensal da renda é possível calcular qual é a porcentagem que cada categoria ocupa no orçamento da família.

Uma divisão considerada saudável pelos especialistas é a chamada “50-30-20”. Nesse modelo, os gastos essenciais ocupam 50% do orçamento e os sociais, 30%. Os 20% dos recursos financeiros restantes podem ser poupados por um determinado período de tempo e aplicados nas amortizações.

“Para chegar a essa divisão, ou a proporções próximas a ela, sempre deve-se ter o controle das receitas e despesas. Assim você pode identificar gastos excessivos no seu padrão de consumo e ajustá-los até que lhe seja permitido poupar até 20% do salário”, finaliza ele.